İşletme Projesi Onayı: Yeni Kanunla Aidat Nasıl Belirlenir?

Site ve apartman yöneticileri için 2026 yılı, aidat konusunda kuralların yeniden yazıldığı bir yıl oldu. 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun üç maddesini değiştirdi ve işletme projesi kavramını yönetimin merkezine taşıdı. Artık aidatı yönetici tek başına belirleyemiyor; işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanmadan kalıcı bir aidat tutarı oluşmuyor.

Bu yazıda yeni düzenlemeyi hukuk dili kullanmadan, bir yöneticinin ocak ayında masasına oturduğunda karşılaşacağı sorular üzerinden anlatıyoruz: İşletme projesi nasıl hazırlanır, geçici proje ne demek, üç ay kuralı nedir ve yeniden değerleme oranı sınırı aidatı nasıl etkiler?

İşletme Projesi Nedir, Neden Şimdi Daha Önemli?

İşletme projesi, sitenin bir yıllık tahmini gider bütçesi ile bu giderlerin bağımsız bölümlere nasıl dağıtılacağını gösteren belgedir. Kapıcı maaşı, asansör bakımı, ortak alan elektriği, sigorta, temizlik gibi kalemlerin toplamı, arsa payı veya yönetim planındaki ölçüye göre dairelere bölünür. Ortaya çıkan aylık tutar, bildiğimiz aidattır.

Eski uygulamada yönetici projeyi hazırlar, kat maliklerine tebliğ eder, yedi gün içinde itiraz gelmezse proje kesinleşirdi. Pek çok sitede bu süreç fiilen bir duyuru panosuna asılan kâğıttan ibaretti. Sakinler rakamı görür, gerekçesini görmezdi. Toplantıda hesap sorulmak istendiğinde de Excel dosyaları ve klasörler arasında kaybolan bir muhasebeyle karşılaşılırdı.

Yeni düzenleme tam bu noktaya dokunuyor. Bütçenin gerekçesi ve dağılımı artık kurulun önüne gelmek zorunda.

7579 Sayılı Kanun Ne Değiştirdi?

Onay yetkisi kat malikleri kurulunda

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesindeki değişiklikle işletme projesi, kat malikleri kurulu tarafından aynen veya değiştirilerek kabul edilmek zorunda. TBMM'nin kanun teklifine ilişkin duyurusunda bu değişikliğin amacı, yöneticinin toplayacağı avans miktarına kurul onayı şartı getirerek keyfi aidat belirlemenin önüne geçmek olarak açıklanıyor.

Pratikte bu, aidat artışının bir yönetici kararı değil, bir kurul kararı olduğu anlamına geliyor. Yönetici projeyi hazırlar ve sunar; son sözü malikler söyler.

Geçici işletme projesi ve üç ay kuralı

Onaylı bir proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlayabilir. Ancak bu geçici proje en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda karara bağlanmak zorunda. Kanunun 35. maddesindeki değişiklik de aynı mantığı taşıyor: Avans toplama yetkisi, işletme projesi onaylanıncaya kadar geçerli olan geçici bir araç haline geldi.

Yani "toplantı yapamadık, eski aidatı zamlı toplamaya devam ediyoruz" dönemi kapandı. Üç ay içinde kurul toplanmalı ve bütçe oylanmalı.

Yeniden değerleme oranı sınırı

Mevcut bir işletme projesi olan sitelerde, geçici dönemde toplanacak tutar bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamıyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın 27 Kasım 2025 tarihli tebliğine göre 2025 yılı yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 olarak belirlendi.

Somut örnek: Geçen yıl 4.000 TL aidat ödenen bir sitede, kurul onayı gelene kadar geçici dönemde toplanabilecek üst sınır yaklaşık 5.020 TL. Bunun üzerindeki her artış için kurul onayı şart.

Bu sınırın neden gündeme geldiğini rakamlar açıklıyor. Eva Gayrimenkul Değerleme'nin Şubat 2026'da paylaştığı araştırmaya göre İstanbul'da ortalama aidat 2025'te 2.380 TL iken 2026'da 3.330 TL'ye çıktı; ilçelere göre artışlar yüzde 30 ile 48 arasında gerçekleşti ve bazı projelerde yüzde 70'i aştı.

Toplu yapılarda yönetim planı: 2/3 çoğunluk

Kanunun 70. maddesindeki değişiklikle toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan beşte dört çoğunluk, üçte ikiye indirildi. Bu değişiklik yalnızca toplu yapılar için geçerli; tek binadan oluşan apartmanlarda 28. maddedeki beşte dört kuralı devam ediyor.

Yönetici İçin Adım Adım Yol Haritası

Yeni dönemde işletme projesi hazırlamak, dört net adımdan oluşuyor.

1. Geçmiş yılın gerçek giderlerini çıkarın. Tahmin değil, banka hesabından geçen fiili harcamalar üzerinden başlayın. Kapıcı maliyeti, bakım sözleşmeleri ve enerji giderlerini kalem kalem ayırın.
2. Gelecek yılın artışlarını gerekçelendirin. Asgari ücret, sözleşme yenilemeleri ve planlanan yatırımları ayrı satırlarda gösterin. Kurulun "neden" sorusuna belgeyle cevap verin.
3. Dağıtım anahtarını yönetim planına göre belirleyin. Arsa payı mı, eşit dağılım mı, metrekare mi? Yönetim planı ne diyorsa o uygulanır.
4. Projeyi toplantıdan önce paylaşın ve kurulda oylatın. Toplantı gününe kadar herkesin rakamları incelemiş olması, tartışmayı kısaltır ve onayı kolaylaştırır.

Şeffaflık Artık Bir Tercih Değil

Değişikliğin özü şu: Aidat, gerekçesi görülebilen bir bütçenin sonucu olmalı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın duyurusunda site yönetim şirketleri için yetki belgesi, periyodik denetim ve kat maliklerine karşı mali ve idari şeffaflık yükümlülüğü getirecek bir düzenlemenin hazırlandığı da belirtiliyor. Bu taslak henüz yasalaşmadı; ancak yönün neresi olduğu açık.

Gönüllü yöneticiler için bu, iş yükü gibi görünebilir. Oysa doğru araçlarla tam tersi olur. Her harcamanın belgesi ve banka kaydı anında erişilebilir olduğunda, toplantıda hesap sormak da hesap vermek de zorlaşmaz; kolaylaşır.

Dijital Kayıt Yeni Dönemi Nasıl Kolaylaştırır?

İşletme projesi hazırlamanın en zor kısmı rakamları toplamak değil, rakamlara güvenmektir. Elle tutulan defterlerde ve dağınık Excel dosyalarında bir önceki yılın gerçek giderini bulmak günler alabilir. Kendin Yönet'te banka entegrasyonu sayesinde site hesabındaki her hareket otomatik muhasebeleşir; yılın gerçek gider tablosu tek tıkla raporlanır. Yönetici bu tablodan yola çıkarak gelecek yılın bütçesini kalem kalem kurar.

Onaylanan işletme projesi sisteme işlendiğinde aidat tahakkuku her ay otomatik oluşur. Sakinler mobil uygulamadan hem kendi aidatlarını hem de sitenin gelir gider dökümünü görür; kredi kartıyla öder, gecikme durumunda hatırlatma alır. Tek tek arayarak aidat toplamak da, "bu para nereye gitti" sorusuyla toplantıda savunmasız kalmak da ortadan kalkar.

Kurulun onayladığı bütçe ile fiili harcamalar arasındaki fark, dönem boyunca raporlarda görünür. Bu, üç ay kuralına uyumu ve yeniden değerleme sınırının takibini yöneticinin hafızasına değil, kayıtlı veriye bağlar.

Sık Sorulan Sorular

Kurul toplanmazsa aidat ne olur? Geçici işletme projesiyle, yeniden değerleme oranı sınırı içinde tahsilat sürer; ancak üç ay içinde kurulun toplanıp karar vermesi gerekir.

Gecikme tazminatı değişti mi? Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki aylık yüzde 5 gecikme tazminatı hükmü 7579 sayılı Kanun ile değiştirilmedi.

Tek binalı apartmanlar da bu kurallara tabi mi? İşletme projesi onayı ve üç ay kuralı tüm kat mülkiyetli yapılar için geçerli. Üçte iki çoğunluk kolaylığı ise yalnızca toplu yapıları kapsıyor.

Sonuç: Bütçeyi Görünür Yapın, Onayı Kolaylaştırın

Yeni dönemde iyi yöneticiyi ayıran şey, aidatı doğru belirlemek kadar, neden o rakam olduğunu herkese gösterebilmektir. Gerçek giderlere dayanan, kalem kalem gerekçelendirilmiş ve sakinlerin her an erişebildiği bir işletme projesi, kurul onayını bir tartışma değil bir formalite haline getirir.

Sitenizin geçmiş yıl giderlerini otomatik raporlayıp yeni yıl bütçesini dakikalar içinde hazırlamak istiyorsanız, www.kendinyonet.com üzerinden demo talep edin. Ekibimiz sizin sitenizin yapısına göre işletme projesi ve şeffaf raporlama akışını birlikte kuralım.