Her yöneticinin en az bir kez yaşadığı sahne: Aidat listesinde borçlu görünen dairede kiracı oturuyor. Kiracıyı arıyorsunuz, "Ev sahibiyle konuşun" diyor. Ev sahibini arıyorsunuz, "Aidat kiracının işi" diyor. Bu arada asansör bakım faturası kapıda, kapıcının maaşı bekliyor. Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder sorusu, sitelerde en çok tartışılan ve en çok yanlış bilinen konuların başında geliyor. Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) ne dediğini sade bir dille anlatıyor, yöneticinin hangi durumda kime başvurabileceğini somut senaryolarla gösteriyoruz.
Kanun ne diyor? KMK m.20 ve m.22 sade anlatımla
KMK'nın 20. maddesi ortak giderlerin asıl borçlusunu net biçimde tanımlar: kat maliki. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans, aksine bir anlaşma yoksa kat maliklerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanan avans ise arsa payı oranında düşer. Yani yönetimin asıl muhatabı ev sahibidir.
Ancak 22. madde bu tabloya kiracıyı da ekler. Bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı ya da başka bir nedenle sürekli oturan kişiler, kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Müteselsil sorumluluk, yönetimin borcu ikisinden birinden ya da her ikisinden birlikte isteyebilmesi demektir.
Burada kritik bir sınır var: Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır. Bu sınır m.22/1'in son cümlesinde açıkça yazılıdır: kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aidatı kiracıya yükleyen kira sözleşmesi hükmü ise bu ilişkiyi ev sahibi ile kiracı arasında düzenler, yönetimi bağlamaz.
Hangi gideri kim öder? İşletme gideri ile yatırım gideri ayrımı
Uygulamadaki kafa karışıklığının büyük kısmı, tüm giderlerin tek bir "aidat" başlığı altında toplanmasından kaynaklanır. Oysa hukuk iki gider türünü birbirinden ayırır.
Kullanımdan doğan giderler: Kiracı tarafı
Türk Borçlar Kanunu'nun konut kiralarına ilişkin 341. maddesine göre kiracı, sözleşmede aksi yazmıyorsa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır. Bu ayrım ev sahibi ile kiracının kendi iç ilişkisini düzenler; yönetime karşı sorumluluğu m.22 belirler. Site pratiğinde kullanma giderleri olağan işletme giderleri anlamına gelir:
- Kapıcı ve güvenlik personeli ücretleri
- Ortak alan elektrik, su ve doğalgaz bedelleri
- Temizlik, bahçe bakımı, asansör periyodik bakımı
- Havuz ve sosyal tesis işletme giderleri
Yapıya değer katan giderler: Ev sahibi tarafı
Dış cephe yenileme, çatı onarımı, asansör değişimi, ısı yalıtımı, jeneratör alımı gibi demirbaş ve yatırım niteliğindeki harcamalar mülkün değerini artırır. TBK m.341, sözleşmede aksi yoksa kiracıya ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini yükler; yatırım niteliğindeki giderlerin ise doktrin ve uygulamada kural olarak ev sahibine ait sayıldığı kabul edilir. Kira sözleşmesindeki aksi hüküm yalnızca ev sahibi ile kiracı arasında geçerlidir. Yönetici için pratik kural şudur: Gider binanın bugünkü kullanımına mı, yoksa yarınki değerine mi hizmet ediyor?
Yönetici olarak borcu kimden isteyeceksiniz?
KMK m.20/2 ve m.35, yöneticiye ortak giderleri toplama ve gerekirse dava ve icra takibi başlatma yetkisi verir. Kiracının oturduğu dairede borç birikmişse yönetimin üç seçeneği vardır: yalnızca kiracıya, yalnızca ev sahibine ya da her ikisine birlikte başvurmak. Ancak kiracıdan istenebilecek tutar, kira bedeliyle sınırlıdır; aşan kısım için muhatap ev sahibidir.
Gecikme tazminatı da bu sorumluluğa dahildir (m.22/1). KMK m.20/2'ye göre ödemenin geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı işler. Ortak gider alacaklarında zamanaşımı ise dönemsel edim sayıldığından uygulamada Türk Borçlar Kanunu m.147/1 uyarınca beş yıldır.
Kiracının oturduğu döneme ait borçlar için ev sahibi (ve kira bedeli sınırıyla kiracı) sorumludur (KMK m.22); kiracı taşınmış olsa bile yönetim ev sahibine başvurabilir. Ev sahibi ödediği tutarı iç ilişkide kira sözleşmesine dayanarak kiracıdan talep edebilir. Bu yüzden daire el değiştirirken güncel borç dökümü çıkarmak, hem yönetimi hem ev sahibini korur.
2026 düzenlemesi kiracı-ev sahibi dengesini değiştirdi mi?
22 Mayıs 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, KMK'nın 35, 37 ve 70. maddelerinde değişiklik yaptı. En önemli yenilik, işletme projesinin artık kat malikleri kurulunda onaylanmasının zorunlu olması (m.37). Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje hazırlayacak ve proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanacak. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici proje için öngörülen bedel, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın 27 Kasım 2025 tarihli tebliğiyle yüzde 25,49 olarak ilan edilen yeniden değerleme oranından (VUK mükerrer m.298) fazla artırılamayacak. Detayları işletme projesi onayı yazımızda bulabilirsiniz.
Kiracı ve ev sahibi arasındaki sorumluluk paylaşımında ise bir değişiklik yok; m.22'deki müteselsil sorumluluk ve kira sınırı aynen geçerli. Ancak yeni düzenleme dolaylı bir etki yaratıyor: Aidat artık kurulda oylandığı için ev sahiplerinin toplantıya katılımı ve bütçeye hâkimiyeti daha önemli hale geldi. Eva Gayrimenkul Değerleme'nin araştırmasına göre İstanbul'da ortalama aidat 2026'da 3.330 TL'ye çıktı ve önceki yıla göre yaklaşık yüzde 40 arttı. Bu tutarlarda kimin neyi ödeyeceğini şeffaf biçimde ayırmak, tartışmaların çoğunu daha başlamadan bitiriyor.
Kiracı ve ev sahibi hesabını ayrı tutmak neden bu kadar önemli?
Excel'de tutulan tek satırlık "Daire 7 borcu" kaydı, yukarıdaki hukuki ayrımın hiçbirini göstermez. Kiracı değiştiğinde eski borç yeni kiracının üstünde görünür, demirbaş payı kiracıya yazılır, ev sahibi toplantıda "Bu borç benim değil" der ve yönetici cevap veremez.
Bu noktada dijital yönetim platformları işi kökten kolaylaştırıyor. Kendin Yönet'in yönetici ve yönetim firması çözümleri içindeki kişi bazlı takip özelliği, aynı dairede kiracı ve ev sahibi için ayrı borç ve alacak kartı tutar. İşletme gideri kiracının kartına, demirbaş payı ev sahibinin kartına tahakkuk eder. Kiracı taşındığında kartı kapanır, borç geçmişi silinmez, ev sahibi devam eder.
Banka entegrasyonu sayesinde gelen ödeme doğru kişiye otomatik eşleşir; "Havaleyi kim gönderdi?" sorusu ortadan kalkar. Gecikme takibi modülü tazminatı kanundaki aylık yüzde 5 oranıyla kendiliğinden hesaplar. Site sakinleri için mobil uygulama ise şeffaflığın diğer ayağıdır: Kiracı kendi borcunu ve hangi kalemden oluştuğunu görür, kredi kartıyla anında öder. Ev sahibi, akıllı telefon kullanmıyorsa bile DİA sesli asistanı arayarak kiracısının güncel borç durumunu öğrenebilir. Aidat tahsilatının dijitalleşmesinin genel faydalarını otomatik aidat takibi yazımızda ayrıca ele almıştık.
Sonuç: Tartışmayı bitiren şey hukuk bilgisi artı şeffaf kayıt
Özetlersek: Ortak giderlerin asıl borçlusu ev sahibidir; kiracı kira bedeliyle sınırlı olmak üzere birlikte sorumludur. Ev sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişkide kullanımdan doğan giderler kiracıya, yapıya değer katan giderler ev sahibine aittir. Yönetici her ikisine de başvurabilir, ancak kiracıdan kira tutarını aşan bir talepte bulunamaz. 2026 düzenlemesi bu dengeyi değiştirmedi; yalnızca işletme projesini kurulun onayına bağladı.
Bu kuralları bilmek ilk adım. İkinci adım, her dairede kimin neyi borçlandığını anında gösterebilen bir kayıt düzeni kurmak. Kiracı ve ev sahibi hesaplarını ayrı ayrı takip etmenin sitenizde nasıl işleyeceğini görmek için ücretsiz demo talep edin; ekibimiz kendi dairelerinizle örnek bir senaryo üzerinden gösterelim.
